صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في السعودية: كيف تستحوذ على الأصول التجارية والصناعية

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) في السوق السعودية تتوسع بطريقة واحدة تقريباً: شراء عقارات مطورة تدر إيجاراً، من مكاتب ومراكز تجارية إلى مستودعات ومنشآت لوجستية. لكن هذا التوسع ليس حراً. فبحسب لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية، والمعدلة بقرار مجلس الهيئة في 21 مايو 2025، يجب أن تبقى 75% على الأقل من أصول الصندوق في عقارات مطورة قابلة لتحقيق دخل تأجيري ودوري، وأن يوزع الصندوق 90% على الأقل من صافي أرباحه سنوياً.

في هذا الدليل نشرح كيف يستحوذ صندوق الريت على أصل تجاري أو صناعي، وما الحدود التي تضبط الصفقة، وما الذي ينبغي أن يراقبه المستثمر الفرد قبل الشراء.

ما هي صناديق الاستثمار العقاري المتداولة وكيف تعمل؟

صندوق الريت صندوق استثمار عقاري عام من النوع المغلق، تُدرج وحداته في السوق المالية وتُتداول خلال ساعات التداول مثل الأسهم. وتصف الرياض المالية هذه الصناديق بأنها أداة تمنح المستثمرين على اختلافهم انكشافاً على السوق العقاري عبر ملكية جماعية لعقارات مطورة تدر دخلاً تأجيرياً.

تشترط اللائحة عند طرح الصندوق ما يلي:

• ألا يقل إجمالي قيمة أصوله وقت التأسيس عن 500 مليون ريال للطرح في السوق الرئيسية، و100 مليون ريال للطرح في السوق الموازية.
• أن تكون القيمة الاسمية للوحدة 10 ريالات.
• أن يكون اشتراك الجمهور بمقابل نقدي فقط.
• ألا يزيد الحد الأدنى للاشتراك على 1000 وحدة لكل مالك.
• ألا تتجاوز العوائد من أي مستأجر واحد 25% من إجمالي عوائد الصندوق عند تقديم طلب الطرح.

أما الطرح في السوق الموازية فيقتصر على فئات المستثمرين المؤهلين.

ما الأصول التي يسمح لصندوق الريت بشرائها؟

اللائحة لا تذكر قائمة مغلقة بأنواع العقار (مكتبي، تجزئة، صناعي، لوجستي). المعيار هو طبيعة الأصل: عقار مطور تطويراً إنشائياً وقابل لتحقيق دخل تأجيري ودوري. لذلك يستطيع الصندوق شراء مستودع مؤجر أو مجمع تجاري قائم، بشرط أن يتوافق ذلك مع سياسة الاستثمار المنصوص عليها في شروطه وأحكامه.

ويُسمح للصندوق باستثمار ما لا يتجاوز 25% من إجمالي قيمة أصوله في مجموعة من الأنشطة الأخرى، منها:

• التطوير العقاري، سواء لعقارات يملكها أم لا.
• تجديد العقارات وإعادة تطويرها.
• اتفاقيات إعادة شراء العقار.
• النقد وما في حكمه، ووحدات الصناديق المرخصة، والشركات العقارية.
• حقوق المنفعة، إذا كان الصندوق مدرجاً في السوق الرئيسية.
• أدوات الدين ووحدات الخزينة.

وتمنع اللائحة صراحة الاستثمار في الأراضي البيضاء، وتحظر أن يتجاوز الاستثمار في عقارات خارج المملكة 25% من إجمالي قيمة الأصول، ولا يجوز للصندوق أن يملك أكثر من 20% من صافي قيمة أصول صندوق آخر يتملك وحداته.

كيف تتم صفقة الاستحواذ على أصل تجاري أو صناعي؟

تمر الصفقة بخطوات رقابية واضحة في اللائحة:

1. التقييم المستقل: لا يجوز لمدير الصندوق الاعتماد على تقرير تقييم مضى على إعداده أكثر من ثلاثة أشهر عند شراء أي أصل أو بيعه.
2. مقيّمان معتمدان: تقارير التقييم تصدر عن مقيّمَين اثنين حاصلين على زمالة الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)، وتشمل أسلوب التقييم وافتراضاته وتحليل العرض والطلب ومخاطر العقار.
3. التمويل: إما من النقد المتاح، أو بالاقتراض ضمن السقف النظامي، أو بزيادة رأس مال الصندوق.
4. الإفصاح: يُعلن عن الصفقة في موقع مدير الصندوق وموقع السوق، وتنعكس في التقارير الدورية.

ومثال عملي على مسار زيادة رأس المال: تشير الشروط والأحكام الخاصة بزيادة حجم صندوق الرياض ريت إلى أن الصندوق المدرج منذ 13 نوفمبر 2016 طرح 121,697,101 وحدة جديدة لرفع رأس ماله من 500 مليون ريال إلى نحو 1.633 مليار ريال، بسعر طرح مستهدف قدره 9.31 ريال للوحدة يساوي متوسط سعر الإغلاق لثلاثين يوم تداول سبقت موافقة الهيئة. وتحتاج مثل هذه الزيادة إلى موافقة الهيئة واجتماع لمالكي الوحدات.

ما حدود الاقتراض والتطوير التي تضبط التوسع؟

تُحسب هذه النسب جميعها بحسب آخر قوائم مالية مراجعة، كما تنص اللائحة.

كيف تؤثر التقلبات العالمية في قرارات صناديق الريت؟

القواعد السابقة تشرح لماذا تتأثر هذه الصناديق بالظروف الاقتصادية. فالصندوق الذي يعتمد على الاقتراض لتمويل استحواذاته يتأثر بتكلفة التمويل، والصندوق الذي يوسع قاعدته عبر زيادة رأس المال يتأثر بسعر وحدته في السوق، لأن سعر الطرح يرتبط بمتوسط أسعار الإغلاق. كما أن التقييم الدوري كل ستة أشهر يجعل أي تغير في القيم الإيجارية أو الطلب ينعكس على صافي قيمة الأصول.

في المقابل، يمنح التنويع بين قطاعات مختلفة، كالتجزئة والمكاتب والمستودعات، مرونة أكبر للصندوق، لكن ذلك يبقى قراراً لكل مدير صندوق وفق سياسته المعلنة.

ما الذي تكشفه التقارير الدورية للمستثمر؟

تلزم اللائحة مدير صندوق الريت بنشر بيان ربع سنوي خلال مدة لا تتجاوز عشرة أيام من نهاية الربع، في موقعه الإلكتروني وموقع السوق. ويُقيَّم الصندوق مرة كل ستة أشهر على الأقل بناءً على تقييم مقيّمَين معتمدَين، وتُنشر تقاريرهما خلال 15 يوماً من صدورها.

وقبل أن تشتري وحدات أي صندوق، راجع ما يلي:

• نسبة الاقتراض الحالية مقارنة بالسقف النظامي.
• تركز الدخل في مستأجر واحد أو قطاع واحد.
• نسبة الإشغال ومدد عقود الإيجار المتبقية.
• الفرق بين سعر الوحدة في السوق وصافي قيمة الأصول في آخر تقييم.
• تاريخ التوزيعات وطريقة احتسابها.

ما الذي ينبغي الانتباه إليه قبل الاستثمار؟

توزيع 90% من صافي الأرباح التزام نظامي، لكنه لا يعني عائداً ثابتاً أو مضموناً. فصافي الأرباح نفسه يتغير مع الإيجارات والمصروفات وتكلفة التمويل. وسعر الوحدة في السوق قد يبتعد عن قيمتها الدفترية ارتفاعاً أو انخفاضاً.

ولاحظ أيضاً أن بعض الضوابط المتداولة في الأخبار قديمة. فقد نشرت أملاك في يونيو 2021 ملخصاً لضوابط التداول تضمن اشتراطات مثل حد أدنى لعدد الملاك ونسبة ملكية الجمهور. هذه الاشتراطات ترتبط بقواعد الإدراج، فتحقق من نسختها الحالية في موقع السوق قبل الاعتماد عليها.

الخلاصة: إذا كنت تفكر في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بوصفها وسيلة للدخول إلى العقار التجاري والصناعي بمبلغ صغير، فاقرأ شروط الصندوق وأحكامه وتقاريره الربعية أولاً، وقارن بين الصناديق بمعايير الاقتراض والإشغال وتركز المستأجرين، لا بعائد التوزيع وحده. وهذا المقال للتوعية وليس توصية استثمارية.

الأسئلة الشائعة

ما هي صناديق الاستثمار العقاري المتداولة؟

صناديق مغلقة مرخصة من هيئة السوق المالية، تُدرج وحداتها وتُتداول كالأسهم، وتستثمر أساساً في عقارات مطورة تدر دخلاً تأجيرياً.

كم نسبة الأرباح التي يجب أن يوزعها صندوق الريت؟

90% على الأقل من صافي أرباح الصندوق سنوياً.

هل يستطيع صندوق الريت شراء مستودعات أو أصول صناعية؟

نعم، إذا كان العقار مطوراً وقابلاً لتحقيق دخل تأجيري ودوري، ومتوافقاً مع سياسة الاستثمار في شروط الصندوق.

ما الحد الأقصى لاقتراض صندوق الريت؟

50% من إجمالي قيمة الأصول في السوق الرئيسية، وحتى 100% في السوق الموازية.

هل يمكن للصندوق الاستثمار في عقارات خارج السعودية؟

نعم، بحد أقصى 25% من إجمالي قيمة أصوله.