نظام الأراضي البيضاء والرسوم الجديد 2026: الشرائح والنسب والاعتراض

نظام الأراضي البيضاء والرسوم الجديد يفرض رسماً سنوياً يصل إلى 10% من قيمة الأرض على الأراضي غير المطورة داخل النطاقات المعلنة في المدن الخاضعة للتطبيق. وفي الرياض، تُطبّق الرسوم على من تتجاوز أرضه أو مجموع أراضيه 5,000 متر مربع، وبدأت أول فوترة اعتباراً من 1 يناير 2026، بحسب ما أعلنته وزارة البلديات والإسكان ونقلته صحيفة عكاظ. ويحمل النظام اسم «نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة».

في هذا الدليل نشرح الشرائح الخمس، وشروط خضوع الأرض للرسم، والمهل والاعتراض، والغرامات المقترحة، وأثر التطبيق حتى الآن.

ما نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة؟

هو أداة تنظيمية تهدف إلى تحفيز تطوير الأراضي غير المستغلة داخل النطاقات العمرانية، والحد من احتكارها، وزيادة المعروض من الأراضي المطورة. والغاية المعلنة تحقيق التوازن بين العرض والطلب واستقرار السوق العقارية.

وتنص اللائحة التنفيذية على أن المدينة تخضع للرسم عند توافر معايير، منها:

• وجود فجوة بين العرض والطلب في الأراضي المطورة.
• التضخم في أسعار العقارات.
• نقص المعروض من الأراضي المطورة.
• احتكار الأراضي البيضاء وعدم تطويرها.
• نسبة الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
• أولويات التطوير العمراني.

وتراجع الوزارة هذه المؤشرات سنوياً، لتقرر تطبيق الرسم في مدينة أو نطاق، أو تعديل المساحة الخاضعة له، أو تعليق التطبيق.

ما شرائح الرسوم الجديدة ونسبها؟

تُقسَّم النطاقات داخل المدينة إلى خمس شرائح بحسب أولويتها في التطوير العمراني. وتُحسب النسبة من قيمة الأرض سنوياً، كما أوردت عكاظ نقلاً عن اللائحة التنفيذية:

والنقطة الأخيرة مهمة: أرض الشريحة الخامسة لا يُدفع عنها رسم، لكنها تدخل في حساب مجموع ما يملكه المكلف داخل المدينة، وقد يرفع ذلك مجموعه فوق الحد الأدنى للمساحة.

هل تخضع كل أرض فارغة لرسوم الأراضي البيضاء؟

لا. أوضح برنامج رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة أن الأرض لا تخضع تلقائياً للرسم. يجب أن تتوفر فيها شروط، أبرزها:

• أن تكون داخل المدينة.
• أن تكون غير مبنية، وقابلة للبناء أو التطوير.
• أن تقع ضمن النطاق الذي أُعلن تطبيق الرسوم فيه.
• أن تنطبق عليها شروط المساحة والاستخدام المحددة بقرار الوزير لتلك المدينة.

ويحدد الوزير بقرار لكل مدينة خاضعة للرسم: النطاقات الجغرافية، ونسب الرسم، واستخدامات الأراضي، والحد الأدنى لمساحة الأرض ولمجموع الأراضي البيضاء داخل المدينة. لذلك قد يختلف الحد الأدنى من مدينة لأخرى، والرقم المعلن للرياض هو 5,000 متر مربع.

كيف تُقدَّر قيمة الأرض ومن يدفع في الملكية المشتركة؟

تتولى لجنة فنية تقدير قيمة الأراضي البيضاء وتحديد مدد تطويرها أو بنائها. وتضم اللجنة مقيّمين مرخصين من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، وتُشكَّل بقرار من وزير البلديات والإسكان، وتصدر قراراتها بالأغلبية.

وفي الملكيات المشتركة، يلتزم كل مالك بسداد الرسم بحسب نسبة ما يملكه من الأرض. ويجب سداد الرسم وأي غرامات خلال سنة ميلادية.

هل يمكن طلب مهلة أو الاعتراض على الفاتورة؟

نعم، يتيح النظام الأمرين:

1. مهلة التطوير: عند صدور الفاتورة يمكن للمكلف طلب مهلة إضافية للتطوير، تُمنح بعد موافقة اللجنة المختصة ووفق الضوابط. فإن لم يُنجز التطوير خلالها، تُستحق الرسوم عن كامل المدة.
2. الاعتراض: يحق للمكلف التظلم أمام اللجنة المختصة خلال ستين يوماً من إبلاغه بقرار الفاتورة، وتبت اللجنة فيه خلال مدة لا تتجاوز 60 يوماً من تقديمه.

ما الغرامات المقترحة على المخالفين؟

في ديسمبر 2025 طرحت وزارة البلديات والإسكان مشروع لائحة للغرامات، بحسب تقرير عكاظ عن المشروع المقترح. ولأنه مشروع، راجع الصيغة المعتمدة لدى البرنامج قبل الاعتماد عليه. ومن أبرز ما تضمنه:

• عدم تقديم المالك وثائق أرضه في المدد النظامية: غرامة تبدأ بـ5% من قيمة الفاتورة، ثم 10% و20%، وتصل إلى 50% في المرة الرابعة.
• التهرب من التسجيل حتى انتهاء الدورة الفوترية: 30% ثم 60% ثم 100% من قيمة الفاتورة.
• عدم إتمام التطوير خلال المهلة الإضافية: 20% من قيمة الفاتورة عن كل سنة إضافية.
• سداد جميع الغرامات قبل نقل ملكية الأرض، خلال 30 يوماً من التبليغ.
• سقف الغرامات: لا تتجاوز 100% من قيمة الرسم في الدورة الفوترية الواحدة.

ما أثر تطبيق الرسوم حتى الآن؟

تنشر الوزارة نتائج التطبيق بحسب المناطق. ففي المنطقة الشرقية، بلغت مساحات الأراضي البيضاء المطورة والمتداولة نحو 146 مليون متر مربع، منها 49 مليوناً اكتمل تطويرها و61 مليوناً دخلت التداول، ودعمت إيرادات الرسوم 16 مشروعاً، وفق صحيفة الاقتصادية.

وفي عسير، دخل 7 ملايين متر مربع مسارات التطوير، ودعمت الإيرادات 17 مشروعاً، بحسب بيان وزارة البلديات والإسكان. وذكرت الوزارة أن إجمالي ما دخل التطوير أو التداول في عدد من المناطق بلغ نحو 279 مليون متر مربع، وأن الإيرادات دعمت 71 مشروعاً فيها.

ويقدم مركز خدمات المطورين العقاريين «إتمام» أكثر من 35 خدمة رقمية لملاك الأراضي والمطورين لتسهيل التراخيص والموافقات.

ما الذي ينبغي الانتباه إليه؟

النسب والحد الأدنى للمساحة تُحدد لكل مدينة بقرار، فلا تفترض أن أرقام الرياض تنطبق على مدينتك. كما أن الشريحة تُحدد بموقع الأرض لا بحجمها فقط. وإذا كنت تملك عدة قطع صغيرة، فقد يتجاوز مجموعها الحد الأدنى رغم أن كل قطعة وحدها أصغر منه.

أما العقارات الشاغرة، فيشملها اسم النظام، لكن تفاصيل تطبيقها تُتابع من البرنامج مباشرة حسب آخر تحديث من الجهة.

الخلاصة: ماذا تفعل إن كنت تملك أرضاً بيضاء؟

تحقق أولاً هل تقع أرضك ضمن نطاق معلن، وفي أي شريحة. ثم احسب مجموع أراضيك داخل المدينة. إن كنت خاضعاً للرسم، فسجّل بياناتك في المدد النظامية لتجنب الغرامات، وإن كنت تنوي التطوير فاطلب المهلة رسمياً والتزم بخطتها، واستفد من خدمات «إتمام». وإن رأيت الفاتورة غير دقيقة، فلديك ستون يوماً للاعتراض.

الأسئلة الشائعة

كم نسبة رسوم الأراضي البيضاء الجديدة؟

من 2.5% إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً بحسب شريحة الأولوية، ولا رسم على الشريحة الخامسة.

ما الحد الأدنى لمساحة الأرض الخاضعة للرسم في الرياض؟

تُطبّق الرسوم على من تتجاوز أرضه أو مجموع أراضيه 5,000 متر مربع داخل النطاقات المعلنة.

متى بدأت فوترة رسوم الأراضي البيضاء في الرياض؟

اعتباراً من 1 يناير 2026.

كم مدة الاعتراض على فاتورة الرسم؟

ستون يوماً من تاريخ الإبلاغ، وتبت اللجنة خلال 60 يوماً من تقديم الاعتراض.

هل تخضع كل أرض فارغة للرسوم؟

لا، يجب أن تكون داخل المدينة وغير مبنية وقابلة للتطوير وضمن نطاق معلن، وتستوفي شروط المساحة والاستخدام.